Pengertian Kontrak Design dan Build dalam Proyek Konstruksi

Pengertian Kontrak Design dan Build

Kontrak design dan build adalah metode pengadaan proyek di mana desain dan konstruksi ditangani oleh satu entitas. Model kontrak ini memungkinkan klien untuk berkomunikasi dengan satu pihak saja, yang bertanggung jawab atas seluruh aspek proyek. Penggunaan model kontrak ini seringkali dapat mempercepat proses pembangunan karena pengintegrasian fase desain dan konstruksi.

Kontrak design dan build merupakan bentuk kontrak terintegrasi yang menggabungkan jasa desain dan konstruksi dalam satu paket pengadaan. Berbeda dengan model tradisional yang memisahkan desain dan konstruksi, kontrak ini menyerahkan tanggung jawab penuh kepada kontraktor untuk menyelesaikan proyek dari awal hingga akhir.

Keuntungan utama dari model ini adalah efisiensi waktu dan biaya karena tumpang tindih antar fase dapat dihindari. Selain itu, risiko kesalahan komunikasi antara desainer dan kontraktor juga berkurang karena hanya ada satu pihak yang bertanggung jawab. Klien cukup berkomunikasi dengan kontraktor saja tanpa perlu mengkoordinasikan desainer dan kontraktor secara terpisah.

Sejarah Kontrak Design dan Build

Kontrak design dan build pertama kali diperkenalkan di industri konstruksi Amerika Serikat pada tahun 1980-an. Model kontrak ini dipopulerkan karena dianggap dapat meningkatkan efisiensi dan mengurangi konflik dalam proyek konstruksi.

Di Indonesia, penerapan kontrak design dan build mulai marak sekitar tahun 2000an. Hal ini sejalan dengan meningkatnya kebutuhan infrastruktur dan upaya pemerintah untuk mempercepat proses pengerjaan proyek konstruksi.

Beberapa contoh besar proyek di Indonesia yang menggunakan kontrak design dan build antara lain pembangunan jalan tol Trans Jawa, proyek kereta cepat Jakarta-Bandung, dan revitalisasi Stasiun Kota Tua Jakarta. Penerapannya terus meningkat seiring kebutuhan percepatan pembangunan infrastruktur di Indonesia.

Baca juga: Memahami BIM Execution Plan dalam Manajemen Proyek Konstruksi

Kelebihan Kontrak Design dan Build

Kontrak design dan build memiliki beberapa kelebihan yang membuatnya menjadi pilihan yang populer dalam proyek konstruksi di Indonesia:

• Menawarkan kejelasan tanggung jawab. Dengan hanya berhubungan dengan satu pihak yang bertanggung jawab atas desain dan konstruksi, klien dapat menghindari konflik atau ketidakjelasan peran antara desainer dan kontraktor.
• Mengurangi risiko konflik antara desainer dan kontraktor. Karena desain dan konstruksi ditangani oleh satu pihak, risiko perbedaan pendapat atau ketidakcocokan antara desain dan implementasi dapat diminimalisir.
• Mempercepat proses pembangunan. Integrasi antara desain dan konstruksi memungkinkan beberapa tahapan proyek dilakukan secara paralel, sehingga waktu pengerjaan keseluruhan dapat dipersingkat.
• Meningkatkan efisiensi waktu dan biaya. Efisiensi biaya dapat dihasilkan karena pengintegrasian perencanaan dan pelaksanaan, sedangkan efisiensi waktu didapat dari percepatan proses konstruksi.

Tantangan Kontrak Design dan Build

Kontrak design dan build memiliki beberapa tantangan yang perlu diperhatikan oleh klien maupun kontraktor:

• Ketergantungan yang tinggi pada satu pihak kontraktor menimbulkan risiko jika kontraktor mengalami kendala operasional atau keuangan. Klien bergantung sepenuhnya pada kemampuan kontraktor tanpa bisa beralih ke pihak lain.
• Adanya potensi kurang fleksibel dalam melakukan perubahan desain di tengah proyek. Kontraktor mungkin enggan mengubah desain yang sudah disepakati karena dapat mempengaruhi biaya dan jadwal.
• Lebih sulit bagi klien untuk mengendalikan biaya dan waktu pengerjaan proyek. Klien harus percaya pada kemampuan perencanaan dan estimasi kontraktor.
• Dibutuhkan keahlian khusus dari klien untuk mengevaluasi proposal teknis serta memastikan desain sesuai kebutuhan sebelum penandatanganan kontrak.

Dengan memahami tantangan ini, klien dan kontraktor dapat mengambil langkah-langkah untuk memitigasi risiko dalam proyek design dan build.

Faktor Keberhasilan Kontrak Design dan Build

Agar dapat mencapai hasil yang maksimal dari penerapan kontrak design dan build, ada beberapa faktor kunci yang perlu diperhatikan oleh kedua belah pihak, yaitu:

• Pemilihan kontraktor yang tepat dan berpengalaman. Kontraktor dengan rekam jejak yang baik dalam proyek sejenis sangat penting agar dapat menyelesaikan proyek dengan baik (Simanjuntak, 2020).
• Komunikasi yang baik antara klien dan kontraktor. Klien perlu menyampaikan kebutuhan dan ekspektasi mereka secara jelas sejak awal agar kontraktor dapat merancang solusi yang tepat (Sudibyo, 2021).
• Perencanaan matang dan penjadwalan yang realistis. Perencanaan proyek yang matang diperlukan untuk memitigasi risiko keterlambatan dan pembengkakan biaya.
• Pemahaman yang jelas tentang ruang lingkup proyek. Ruang lingkup yang jelas dan terdokumentasi dengan baik penting agar tidak terjadi perbedaan ekspektasi di kemudian hari.

Dengan memperhatikan faktor-faktor tersebut, kontrak design dan build dapat memberikan manfaat optimal bagi kedua belah pihak dalam sebuah proyek konstruksi.

Studi Kasus Kontrak Design dan Build

Salah satu contoh proyek dengan kontrak design dan build yang berhasil adalah pembangunan Bandara Internasional Jawa Barat (BIJB) di Kertajati, Majalengka, Jawa Barat. Proyek senilai Rp3,5 triliun ini dikerjakan oleh konsorsium Waskita Karya – Pembangunan Perumahan (PP) dengan menggunakan metode kontrak design dan build.

Keberhasilan proyek BIJB dengan model kontrak ini dapat dianalisis dari beberapa faktor. Pertama, konsorsium kontraktor yang dipilih memiliki kemampuan teknis yang baik dalam mengintegrasikan desain dan konstruksi sekaligus. Kedua, ruang lingkup kerja yang jelas sejak awal memungkinkan perencanaan dan eksekusi proyek berjalan optimal. Ketiga, komunikasi yang baik antara klien dan kontraktor sepanjang proyek.

Beberapa pelajaran yang dapat diambil dari kasus BIJB antara lain: perlunya melakukan pre-kualifikasi matang untuk memilih kontraktor design dan build yang kompeten, mendefinisikan ruang lingkup dan kebutuhan klien secara terperinci sejak awal, serta menjaga komunikasi yang transparan untuk memastikan keselarasan visi antara klien dan kontraktor. Penerapan prinsip-prinsip ini dapat meningkatkan peluang keberhasilan pada proyek konstruksi lainnya yang menggunakan kontrak design dan build.

Persiapan Sebelum Menggunakan Kontrak Design dan Build

Ada beberapa hal penting yang perlu dipersiapkan sebelum menggunakan kontrak design dan build pada sebuah proyek konstruksi.

• Merencanakan ruang lingkup dan anggaran proyek. Klien perlu menentukan secara jelas ruang lingkup pekerjaan yang diinginkan beserta anggaran yang tersedia. Hal ini penting agar kontraktor dapat merencanakan desain dan estimasi biaya konstruksi dengan tepat.
• Memilih kontraktor yang tepat. Klien perlu melakukan penilaian yang cermat terhadap track record dan kapabilitas kontraktor dalam mengerjakan proyek sejenis. Kemampuan kontraktor sangat menentukan keberhasilan proyek dengan metode design dan build.
• Menyiapkan rancangan konsep. Walaupun tidak detail, klien tetap perlu menyiapkan rancangan konsep agar dapat menyampaikan kebutuhan dan preferensi desain kepada kontraktor.
• Menyusun jadwal dan milestone yang realistis. Klien dan kontraktor perlu menyepakati jadwal pelaksanaan dan milestone penting seperti penyelesaian desain, mulai konstruksi, dan serah terima proyek.

Dengan persiapan yang matang, implementasi kontrak design dan build pada proyek konstruksi dapat berjalan lebih efisien dan menghasilkan kualitas yang diharapkan.

Cara Memilih Kontraktor Design dan Build

Dalam memilih kontraktor design dan build, ada beberapa hal penting yang perlu diperhatikan, antara lain:

• Mempertimbangkan pengalaman dan portofolio. Periksa apakah kontraktor telah memiliki pengalaman di proyek sejenis sebelumnya. Evaluasi portofolio dapat memberi gambaran kualitas pekerjaan mereka.
• Memeriksa rekam jejak dan referensi. Pastikan kontraktor memiliki rekam jejak yang baik tanpa masalah hukum atau keluhan pelanggan. Mintalah referensi dari klien sebelumnya untuk mendapatkan umpan balik langsung.
• Menilai kapasitas sumber daya. Pilih kontraktor dengan tim desain, tenaga kerja, dan peralatan yang memadai untuk menyelesaikan proyek tepat waktu dan berkualitas.
• Melakukan klarifikasi dan evaluasi penawaran. Lakukan diskusi mendalam untuk memastikan kontraktor paham kebutuhan proyek. Bandingkan proposal biaya dari beberapa kontraktor.
• Membandingkan proposal biaya. Perhatikan kewajaran biaya dibandingkan dengan lingkup pekerjaan. Waspadai penawaran yang terlalu rendah.

Dengan melakukan penilaian menyeluruh, kita dapat memilih kontraktor design dan build terbaik yang sesuai kualifikasi dan anggaran proyek.

Model Perjanjian Kontrak Design dan Build

Dalam kontrak design dan build, model perjanjian yang disepakati adalah kunci untuk menjamin kejelasan tanggung jawab dan hak masing-masing pihak. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam perjanjian ini adalah:

• Klausul tanggung jawab masing-masing pihak – harus didefinisikan dengan jelas tugas dan tanggung jawab dari klien, konsultan, dan kontraktor pelaksana. Misalnya kontraktor bertanggung jawab penuh atas desain dan pelaksanaan konstruksi.
• Jadwal pembayaran – sebaiknya disetujui pembayaran bertahap berdasarkan pencapaian milestones tertentu, bukan pembayaran dimuka dalam jumlah besar.
• Mekanisme perubahan desain – perlu diatur proses persetujuan dan konsekuensi finansial jika terjadi perubahan desain di tengah jalan atas permintaan klien.
• Penyelesaian sengketa – mekanisme resolusi sengketa harus disepakati bila terjadi perselisihan di kemudian hari. Bisa melalui arbitrase atau pengadilan.
• Ketentuan force majeure – perlu diatur kondisi di luar kendali seperti bencana alam yang dapat mempengaruhi pelaksanaan proyek.

Dengan model perjanjian yang komprehensif, semua pihak dapat memahami hak dan kewajibannya sehingga proyek dapat berjalan lancar hingga selesai. Perjanjian ini penting untuk melindungi kepentingan kedua belah pihak.

Baca juga: Mengenal BIM 360: Solusi Inovatif dalam Manajemen Proyek Konstruksi

Risiko yang Perlu Dimitigasi

Kontrak design dan build memiliki sejumlah risiko yang perlu diperhatikan dan dimitigasi oleh para pihak, di antaranya:

• Keterlambatan penyelesaian proyek. Hal ini bisa terjadi jika perencanaan dan koordinasi antara desain dan konstruksi tidak dilakukan dengan baik.
• Pembengkakan biaya dari anggaran. Risiko ini muncul jika desain berubah di tengah proyek tanpa mempertimbangkan dampaknya terhadap biaya.
• Ketidaksesuaian hasil dengan ekspektasi. Bisa terjadi jika komunikasi antara klien dan kontraktor tidak dilakukan secara intensif.
• Masalah kualitas dan ketidakpatuhan standar. Kontraktor mungkin mengambil jalan pintas yang berdampak pada kualitas.
• Dispute kontraktual. Perselisihan bisa timbul dari perbedaan persepsi mengenai tanggung jawab masing-masing pihak.

Mengelola risiko-risiko ini dengan baik sangat penting agar penerapan kontrak design dan build dapat berjalan sukses.

Kesimpulan

Kontrak design dan build menawarkan solusi yang terintegrasi untuk pengadaan proyek konstruksi, dengan efisiensi dan kejelasan tanggung jawab sebagai kelebihan utamanya. Namun, keberhasilan model kontrak ini sangat bergantung pada pemilihan kontraktor yang tepat dan kemampuan klien untuk menyampaikan kebutuhan mereka dengan jelas sejak awal.

Referensi:

Hakim, A.R. (2023) Penerapan KONSEP design and build Bisa Kurangi Konflik Desainer Dan Kontraktor, liputan6.com. Available at: https://www.liputan6.com/bisnis/read/5439753/penerapan-konsep-design-and-build-bisa-kurangi-konflik-desainer-dan-kontraktor (Accessed: 17 April 2024).

Kementerian Pupr siapkan aturan metode design and build Pada Pekerjaan konstruksi (2016) Direktorat Jenderal Bina Konstruksi. Available at: https://binakonstruksi.pu.go.id/informasi-terkini/sekretariat-direktorat-jenderal/kementerian-pupr-siapkan-aturan-metode-design-and-build-pada-pekerjaan-konstruksi/ (Accessed: 17 April 2024).

Tim JDIH BPK Perwakilan Provinsi DKI Jakarta (no date) PENGATURAN, KRITERIA DAN PERSYARATAN DALAM PEKERJAAN KONSTRUKSI TERINTEGRASI RANCANG DAN BANGUN (DESIGN AND BUILD), BPK Perwakilan Provinsi DKI Jakarta. Available at: https://jakarta.bpk.go.id/wp-content/uploads/2019/01/Tulisan-Hukum-Design-and-Build.pdf (Accessed: 17 April 2024).

Wahyu Lestari, I.E. (2021) KAJIAN KONTRAK TERINTEGRASI RANCANG BANGUN (DESIGN AND BUILD) STUDI KASUS: PEMBANGUNAN UNDERPASS BANDARA NEW YOGYAKARTA INTERNATIONAL AIRPORT (NYIA). Available at: https://ejournal.unsrat.ac.id/v3/index.php/jime/article/view/35978/33542 (Accessed: 17 April 2021).